Chirii ca afacere: ce, cum, profitabile sau nu ?

[cristidav]

Dupa cum spune si titlul, ma bate gandul sa nu tin niste bani in banca, ci sa ii investesc intr-un apartament care sa-mi aduca bani pe termen lung. Ma gandeam ca daca tot n-am schimbat-o pe Suzi cu Scrossu, macar sa fac ceva util cu ei.

Ma intereseaza daca e rentabil, cat de mare e stresul cu chiriasi, la ce riscuri ma supun, cum ma asigur ca se platesc cele necesare de catre chirias, etc. Cam tot ce tine de acest subiect. Am notiuni de (foarte) baza, dar poate aveti voi vreun sfat, vreo atentionare, ceva. Fie ca aveti apartamente in chirie, fie ca stiti voi ceva si vreti sa sharuiti unui colec suzukist 

Va multumesc anticipat

[Fujitsu]

O varianta de a câștiga bani de pe urma unui apartament este închirierea in regim hotelier. Presupune sa ai timp sa te ocupi de predare/curățenie, etc

Probleme potențiale cu chiriașii:
- invidia vecinilor - ai putea fi sunat des că sa ti se reclame că chiriașii fac gălăgie, chefuri, nu respectă orele de liniște, etc.
- trebuie sa te ocupi de reparatii daca se strica instalațiile
- să ai grija sa fie chiriași solvabili. E greu sa scoți din casă un chiriaș rău platnic, el are drepturi. Recomand studenți străini (daca exista)

[dthem]

Ca sa-ti faci o idee ce presupune evacuarea vezi art. 1034-1049 din codul de procedura civila, procedura e oarecum rapida, dar cu siguranta neplacuta.

[...]

Eu nu as cumpara un apartament, decat daca as avea prea multi bani si nu mi-ar pasa de pierderi.

Dar, daca e sa cumperi si sa inchiriezi, fa-o catre o firma de apartament cu activitate gen contabilitate/traduceri sau catre o farmacie, cu acte in regula, inregistrare la fisc. Sunt mult mai constante relatiile, de durata si serioase. Aici stiu 2 persoane care din asta traiesc, evitand cu succes sa inchirieze la persoane fizice. 

[toma]

Din punct de vedere al investitiei cred ca un apartament (relativ) nou, nu ceva construit pe vremea preaimpuscatului, poate fi o alegere foarte buna. Daca excludem varianta unei schimbari de regim care sa se lase cu nationalizari, nu cred ca pe termen lung preturile la apartamente o sa scada - ma refer la localitatile prospere din punct de vedere economic.

Ca amortizare a investitiei consider ca aproximativ 20 de ani ar trebui sa fie termenul de luat in calcul. Posibil sa incepi sa iesi pe plus fix la pensie, ce ar fi tocmai potrivit.

E foarte importanta zona, in unele zone se inchiriaza mai usor si la preturi mai bune; cauta zonele care ofera cel mai bun raport pret achizitie/cota chirie/ cerere (usurinta de a gasi chirias).

In privinta chiriasilor este loterie, daca te stii un fin "adulmecator" al calitatii omului vei fi mai protejat. Daca nu, faci cateva cruci si speri la ce e mai bine. Am avut experiente neplacute cu chiriasi atat persoane fizice cat si cu firme. Asta se colereaza totusi si cu ce spuneam mai devreme despre zona: o zona mai "spalata" in general atrage chiriasi mai seriosi.

In rest, ai nevoie sa investesti timp si nervi in "management" dar cu putin noroc totul se poate transforma intr-o reteta de succes.

[Daniel42]

Referitor la acesti chiriasi de obicei se percepe o taxa in avans echivalentul chiriei pe o luna care se restituie la plecare . Tot ce se strica,  intradevar cade in sarcina proprietarului cu remarca ca , in anexa contactului ar trebuii sa prevezi obligativitatea persoanei de a avea grija de bunuri si a nu le distruge ca  mai sunt si din astia . Apoi trebuie sa verifici lunar la gaze , electricitate , cablu si asociatia de proprietari daca s-au facut platile . Astea poti sa le vezi de pe calculatorul de acasa deschizind cont la fiecare . In legatura cu vecinii treaba nu  trebuie sa o pui la suflet si sa nu le raspunzi la telefon . Legea ai priveste pe cei care o incalca  si nu pe proprietarul apartamentului care sta in alt cartier , localitate sau tara . Vecinii sa sune la cei  ce fac constatari si sanctioneaza nu la proprietar . Zone bune de cumparat locatie ca si investitie este vecinatatea facultatilor , spitalelor si a cladirilor de birouri . Apoi aici este de vazut si  discutat, ca nu sunt ansambluri noi de blocuri in toate astfel de locuri . Rezilierea contractelor se face cu acordul partilor  sau numai a uneia dintre ele dar, cu un preaviz de 15 sau 30 de zile , nu cunosc precis  cite ,  dar exista asa ceva . Apoi trebuie sa faci si proba ca l-ai instiintat pe domnul chirias ca vrei sa renunti la el ca , pe vorbe nu merge . Sunt multe chestii de discutat referitor la asta dar este bine sa gasesti oameni seriosi si sa ai putin noroc . 

[steph]

Pe scurt (putem sa ne auzim mai mult in privat) randamentul optim e considerat atunci cand recuperezi investitia in 144 de luni / 12 ani. La preturile de acum ale apartamentelor e mai greu de atins dar nu imposibil. In general garsonierele au cel mai bun randament.

Cu chiriasii nici nu trebuie sa te imprietenesti dar nici sa fii caine. Tot ce se uzeaza cade in sarcina ta. D`asta el plateste chirie ca sa beneficieze de ce a gasit cand s-a mutat. Evident daca rupe o usa,e in sarcina lui. Musai contract inregistrat si plata chiriei in cont. Ii responsabilizeaza si nu ai treaba nici cu vecinii bagareti. Impozitul este 6% si dormi linistit. Doar daca faci mai mult decat echivalentul a 12 salarii minime pe an din treaba asta mai ai de platit 10% cass.

Facturile vin la mine pe mail si ei le primesc bulk la final de luna urmand sa le achita cand vireaza chiria. Momentan nu am mai schimbat chiriasii de 3 si respectiv 5 ani. In teorie pare un plan bun de pensie.

Intradevar legea locuintei, protejeaza mai mult chiriasul. De exemplu chiar daca nu plateste chiria si utilitatile nu poti sa-l dai afara in lunile de iarna. Ba mai mult, in teorie daca el nu plateste curentul sau orice alta utilitate si acestea sunt sistate are dreptul sa et dea in judecata ca nu ii asiguri confortul necesar. Evident daca prin absurd s-ar ajunge aici... se rezolva pe baieteala

[Utilizator_Anonim]

Eu recomand ca in contract sa treceti un pact comisoriu de gradul 4 si dreptul proprietarului de a patrunde in apartament si de a schimba incuietorile (asa scris eu de 6 ani in contracte)
“Printr-un pact comisoriu de gradul 4, în caz de neexecutare, contractul se consideră desfiinţat de drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere şi vreo altă formalitate prealabilă.
Acest tip de pact este cel mai eficient dpdv. al efectelor. Astfel, contractul se desfiinţează de plin drept din clipa în care a expirat termenul de executare, fără ca obligaţia să fi fost adusă la îndeplinire. Desfiinţarea are loc fără ca debitorul să fie pus în întârziere de către creditor.
Numai creditorul care îşi executată sau se declară gata să-şi execute obligaţiile are dreptul să aprecieze dacă este cazul să se aplice rezoluţiunea. Chiar dacă în contract este înscris un pact comisoriu de gradul IV, creditorul are în continuare facultatea de a opta între rezoluţiune de plin drept sau de a solicita executarea silită a contractului.
Debitorul care nu şi-a executat obligaţiile nu are în niciun caz dreptul să pretindă rezoluţiunea contractului.
Instanţa de judecată poate numai să constate existenţa unei neexecutări culpabile, validitatea pactului comisoriu şi corecta sa aplicare. Prin urmare, în cazul unui contract cu pact comisoriu de gradul 4, instanţa doar constantă rezoluţiunea, nu o pronunţă.”

[cristidav]

Mersi tuturor de pareri. Stiu ca e cu doua taisuri, de-asta am si intrebat. Dar acum sunt mai in ceata, fiindca parerile sunt impartite (absolut justificabil de ambele parti).

O varianta de a câștiga bani de pe urma unui apartament este închirierea in regim hotelier. Presupune sa ai timp sa te ocupi de predare/curățenie, etc

Iese din calcul in regim gen AirBNB. N-am timp sa aloc pentru asa ceva.

vezi art. 1034-1049...

Imi poti da un link cu acele articole ? Nu m-am descurcat sa gasesc unul. Poate n-oi fi cautat eu bine.

Eu nu as cumpara un apartament, decat daca as avea prea multi bani si nu mi-ar pasa de pierderi.

Dar, daca e sa cumperi si sa inchiriezi, fa-o catre o firma de apartament cu activitate gen contabilitate/traduceri sau catre o farmacie, cu acte in regula, inregistrare la fisc. Sunt mult mai constante relatiile, de durata si serioase. Aici stiu 2 persoane care din asta traiesc, evitand cu succes sa inchirieze la persoane fizice. 

A pornit din "nevoia" de a nu tine niste bani in banca la nesfarsit, la o dobanda gen 50-100 euro pe an, fara sa le fi alocat o finalitate anume banilor. As putea tine banii aia intr-un apartament, cu un venit de cca 1.500 euro pe an din chirii dupa plata impozitului. Nu exista castig fara pierdere, evident ca vor mai fi cheltuieli, insa tot iesi cu mult pe plus fata de banala dobanda a bancii. Si sa nu uitam ca banul se devalorizeaza, NU mai are aceeasi putere peste 10-15-20 de ani, insa chiria, respectiv apartamentul, jongleaza odată cu economia.

@toma Nici in 20 de ani nu scot toata investitia, dar (pe langa ce i-am zis colegului cad cand i-am explicat de ce o consider prielnica. ), sa nu uitam ca bunul ramane al meu, nu sunt bani pierdut pe o afacere care, daca da fail, e pierduta aproape total.

@steph mersi de info
@hippo Pe cuvant ca n-am inteles nimic din clauza aia, cu toate ca pare utila. Poate iti faci putintel timp sa imi explici mai pe limbaj comun.

Daca mai aveti alte opinii... Tot ce mi-ati scris e notat si extrem de util. Multumesc !

[Utilizator_Anonim]

Pe scurt @cristidav
Clauza, in limbaj comun, e in esenta ca daca nu plateste chiriasul contractul se desfinteaza fara sa te mai judeci pe fond, instanta nu mai judeca nimic doar constata ca acel contract nu mai exista si poti sa-l dai afara imediat.
Totodata, daca o bagi si pe aia cu schimbatul incuietorilor esti cat de cat acoperit
Eu la aigurarea suplimentara mai bag si clauza care acopera cazul in care chiriasul face vreo dandana si ii inunda pe vecini (e 10 lei in plus)